IL TRIBUNALE DI OSTIA, CINQUE ANNI DI GIURISPRUDENZA. RASSEGNA DI ALCUNI DEI PIÙ SIGNIFICATIVI ORIENTAMENTI – LE SENTENZE ED I PROVVEDIMENTI CITATI SONO RINVENIBILI NEL SITO http://www.sezioneostia.tribunale.roma.it/ www.afolostia.com

INZIA CON QUESTA SCHEDA (IN TEMA DI LOCAZIONE) LA RASSEGNA DELLA GIURISPRUDENZA DELLA SEZIONE, CHE VUOLE ESSERE UN UTILE CONTRIBUTO ALLA CONOSCENZA DEGLI ORIENTAMENTI  PIU’ SIGNIFICATIVI ESPRESSI DAI GIUDICI DEL TRIBUNALE DI OSTIA IN MATERIA CIVILE

La rassegna sarà aggiornata ogni anno.

LOCAZIONE

Per quanto riguarda i contratti di locazione stipulati ai sensi della l.392/78 con prima scadenza successiva all’entrata in vigore della l.431/1998 (gennaio 1999) è stato enunciato il principio, consolidato, che laddove non vi sia stata tempestiva disdetta del contratto si applica quanto alla durata il regime della l.431/1998  (anni quattro più quattro), cfr. fra le tante conformi sentenza del 17.11.2005 in nel proc.1240-04  e del 9.12.2004 nel proc.1183-04 nonché ordinanze 108-02 e 155/2003.

Con la sentenza del 30/11/04 nrg 580/04 si è affermato che la disdetta intempestiva (con termine inferiore ai sei mesi) va a tale fine (rinnovo quattro più quattro)  equiparata alla mancanza di disdetta.

La stessa sentenza afferma inoltre il principio che la disdetta per una data erronea vale per quella successiva; e che la ricezione da parte del locatore dei canoni dopo la scadenza del contratto non implica rinuncia del locatore agli effetti della precedente e tempestiva disdetta dello stesso.

E’ stato altresì affermato nel proc.Vittoria/ Gaglianone Giuseppe rg. 481/02 che laddove dalla data in vigore della nuova legge non vi fossero almeno sei mesi prima della prossima scadenza del contratto tale rinnovazione tacita non si verifica.

Non vi è invece un indirizzo univoco per quanto riguarda la concedibilità, in caso di morosità nel pagamento del canone di locazione, del termine di grazia (art.55 l.392/78) e sanabilità dell’inadempimento, anche alle locazioni non abitative (cfr. per la tesi positiva per la concessione del termine, ordinanza 1309/2001).

In tema di dismissioni del patrimonio immobiliare degli enti pubblici, sono state emesse importanti decisioni che hanno consentito di chiarire i rapporti fra l’Enpaf, dopo la sua privatizzazione, ed i conduttori dei suoi immobili, in tema di cessione degli appartamenti locati, favorendo soluzioni conciliative di massa, cfr. sentenza  de.5.2003 in proc. RG. a)464-02 b) 488-02  riunite.      

E’ stato più volte sottolineato che il giudice non emette ordinanza di rilascio laddove pur in presenza di contestazione da parte del conduttore sia stata richiesta dall’intimante la convalida dello sfratto e non l’ordinanza di rilascio, cfr.ordinanza 1416-04.

Con ordinanza 21/12/05 nel procedimento n.1370-05 è stato stabilito che avverso l’ordinanza di  convalida di sfratto è ammissibile l’opposizione di terzo ex art.404 primo comma cpc.

Quanto all’opposizione tardiva alla convalida di sfratto con l’ordinanza del 3.11.2005 nel proc. 817/05 è stata presa specifica posizione sulla individuazione del termine di decorrenza per la sua  proposizione (dieci giorni dal primo atto di esecuzione, e quindi del primo accesso dell’U.G.).

Quanto alla costituzione del convenuto nel rito locatizio va ricordato quanto precisato dall’ordinanza  10/10/05 nel proc. 1210/04 in punto di  calcolo del relativo  termine (che deve essere computato non in avanti ma a ritroso).

Il Tribunale di Ostia ritiene che la norma dell’art. 6 l.431/98 sia da considerarsi transitoria e pertanto non più applicabile stante il tempo trascorso dall’entrata in vigore della legge stessa, cfr. ordinanza del 109/2000 (giurisprudenza consolidata).      

Laddove il locatore intenda recedere alla prima scadenza  da contratto di locazione abitativo stipulato secondo le norme dei patti in deroga o della l. 431/1998 (anni quattro più quattro) l’azione non può essere proposta mediante il procedimento speciale di convalida ex art. all’art.658 e ss cpc cpc, ma si deve procedere con il ricorso introduttivo di una normale causa di locazione, cfr.ordinanza 1052-05; con divieto, in quel giudizio, di imputazione delle ragioni pose a base della disdetta per recesso anticipato che devono essere serie e riscontrate (e provate dal locatore) in caso di contestazione (cfr. sent. 1269-01).

Con la sentenza 671-02 emessa in tema di recesso anticipato del locatore nelle locazioni commerciali è stato richiesta la serietà della prova della necessità del locatore di rientrare nel possesso dell’immobile alla prima scadenza. E’ del tutto evidente – si è precisato - che la possibilità di ammettere il recesso anticipato del locatore  (escludendo il secondo sessennio), per le gravi conseguenze che comporta a carico del conduttore, deve essere valutato con rigore dovendosi accertare compiutamente la serietà ed effettività nonché la rilevanza delle ragioni addotte; essendovi in caso contrario il rischio concreto di frustrare le esigenze di tutela del conduttore sottese alla previsione della durata dei contratti di locazione commerciale come prevista dalla legge (art.27 e 28 l.392/78).

Principi analoghi anche in tema di recesso anticipato del locatore in locazioni abitative emergono da:

Sentenza del 29/10/04 - nrg 1684/03 - locazione - diniego di rinnovo alla prima scadenza - prova delle esigenze abitative. Cons. Dott.ssa Falla Trella.

Sentenza del 1/04/94 - n. 719/03 - locazione abitativa - disdetta alla prima scadenza per uso personale - necessità di prova rigorosa. Cons. Dott. Moriconi.

Le conseguenze della mancata richiesta al conduttore, prima della intimazione, del pagamento degli oneri accessori sono state prese  in considerazione dalla sentenza 1925-03 (cfr. pure sent.15.11.2002 Testa c. Mosaad) che esprime un consolidato principio (mancata richiesta degli oneri accessori = inesistenza dell’inadempimento del conduttore; cfr. dello stesso tenore sent. 11.11.2004 in proc.N. RG.1925-03 ).

La sentenza prende pure in considerazione il termine di prescrizione degli oneri accessori (che ritiene essere di due anni; cfr. pure in termini sent.11.11.2004 in proc.N. RG.1925-03 ) e motiva sulla validità del contratto (dal lato del conduttore) stipulato da locatore non proprietario in presenza del principio dell’affidamento (idem sent.11.11.2004 in proc.N. RG.1925-03).

Con la sentenza del 27.6.2005 nel proc. N. RG. 1986-04    è stato ricordato che la qualità di locatore non presuppone necessariamente, attesa la natura personale del rapporto di locazione, quella di proprietario, essendo sufficiente la disponibilità materiale del bene, che deve essere comunque dimostrata.

Il  mancato pagamento degli oneri accessori, secondo la giurisprudenza della Sezione,  purché nei termini e nella misura di cui all’art.5 l.392/78 (cfr. su questo punto sent.15.11.2002 Testa c. Mosaad) può essere fatto valere, anche in assenza di inadempimento del pagamento dei canoni, con lo speciale rito della convalida ex art. 658 cpc.

Con sentenza del 4/03/04 nel proc. n.r.g. 342/03 è stato affermato che l’azione per la restituzione dei canoni pagati in eccesso deve essere avanzata a pena di decadenza dal conduttore entro il termine perentorio di sei mesi dal rilascio dell'immobile.

Con l’ordinanza 155/2003 è stata presa specifica posizione sui termini di applicabilità della  proroga  biennale di  cui all'art. 11 comma 2 bis d.l. n. 333 del 1992 (nel testo risultante dopo la conversione nella legge n. 359 del 1992). 

Quanto alle locazioni abitative stipulate per esigenze transitorie la giurisprudenza della Sezione è univoca nel ritenere che la natura transitoria deve essere esplicitata nel contratto non potendo altrimenti trovare ingresso la relativa prova mentre laddove sia stata esplicitata le riserve mentali del conduttore (che prenda in affitto dichiarando esigenze transitorie ma contando di permanere nell’alloggio) non possono essere premiate con la conseguenza che la eventuale prova orale testimoniale, in via di principio ammissibile, deve essere valutata nell’ambito dell’intero contesto dei rapporti svoltisi fra le parti (cfr. ordinanza 589-03 ed in termini sentenza dell'11/11/04 in proc. nrg 675/02  ).

In particolare per il contratto di locazione stipulato per esigenze transitorie non indicate in contratto ed in mancanza di prova scritta è stata ritenuta nella sent.467-00  l’inammissibilità della prova orale – prova che incombe al conduttore – con la conseguenza che il contratto di locazione in quanto non conforme allo schema legale va d’ufficio ad esso ricondotto.

La sentenza 522-01 in tema di contratto transitorio ha ribadito che incombe al soggetto che adduce la simulazione relativa del contratto di locazione per l’ inesistenza in concreto della dedotta natura transitoria delle esigenze abitative affermata nel contratto, l’onere di  allegare e dimostrare l’ inesistenza della stessa anche  attraverso testimoni e/o  presunzioni.   

In particolare è stata ritenuta necessaria la prova della consapevolezza del locatore della dedotta inesistenza in base alla situazione di fatto  conosciuta dallo stesso all’atto della stipulazione del  contratto e per contro sottolineata l’irrilevanza,  ai fini della prova della simulazione , di situazioni di fatto occultate dal conduttore e della  riserva mentale del predetto di non accettare la clausola della natura transitoria del contratto.

La sentenza 1278-03, di segno opposto a quanto ritenuto da Cass. 27.10.2003 n.16089, è stata emessa per regolare, nel vigore della l.431/98, il caso della difformità fra il contenuto del contratto scritto e registrato e quello, diverso e maggiore, del contratto scritto non registrato.

Con la sentenza 744-01 è stato preso in considerazione il caso del contratto di locazione stipulato dal debitore pignorato ed i limiti ed i termini di opponibilità del contratto ai terzi (in particolare al creditore procedente).

In tema di opponibilità del contratto di locazione ai terzi la sentenza del 3/3/05 nel proc. 1616/04 ha statuito che se il contratto di locazione ha data certa anteriore al pignoramento esso è opponibile all'aggiudicatario.

Quanto alle conseguenze della cessione, non autorizzata, del contratto di locazione di ente pubblico cfr. sent.509/02 che ha posto l’accento sulla gravità dell’inadempimento del conduttore che ha ceduto senza autorizzazione del locatore l’alloggio.      

In tema di successione del coniuge separato (o divorziato) nel contratto di locazione ex art. 6 l.392/78, a seguito di assegnazione dell’abitazione coniugale, e del modo processuale di farlo valere in caso di presenza di titolo esecutivo di rilascio contro il titolare del contratto (il coniuge non assegnatario) cfr. sent.154-02 secondo cui il rimedio processuale è quello dell’opposizione all’esecuzione mentre la cessione ex lege del contratto ha effetto nei confronti del ceduto solo dal momento in cui questi ne viene a conoscenza.

Quanto al ritardato pagamento del canone di locazione ed alla insufficienza per quanto riguarda le locazioni abitative del semplice pagamento (anche prima della notifica della citazione) al fine di purgare l’inadempimento maturato ai sensi dell’art. 5  l.392/78 cfr.   fra le tante ord.11.12.203 nel proc.1654-03 (cfr. pure sentenza del 21/X/04 - nrg 1395/03 in termini).

L’accettazione reiterata e senza rilievi da parte del locatore di pagamenti ritardati del canone di locazione può comportare il rigetto della domanda di risoluzione, cfr. sentenza 1395-03 in proc.21.10.2004.

Le conseguenze del contratto di locazione non stipulato per iscritto nella vigenza della l.431/98 sono state prese in considerazione dalla sentenza 418/2000 che chiarisce che non sempre il Giudice deve disporre che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma tre dell’ art. 2 della legge stessa.

Se è stato ripetutamente affermato che l’elemento psicologico dello spoglio di immobile (nella specie di ente pubblico) non richiede il dolo specifico ma la semplice consapevolezza della condotta e dei suoi effetti (cfr. sentenza 868-01) è stato altresì affermato che  nel caso in cui l’ente pubblico abbia lasciato per molto tempo disabitato l’appartamento il Giudice non ha ritenuto che l’occupazione, non violenta, fosse da considerare clandestina, rigettando la domanda di spoglio avanzata dall’ente stesso, cfr. ord. 1324-04.

E’ stato affermato che il contratto di locazione stipulato secondo le disposizioni della l. 11 del D.L. 359/1992 conv. in legge 333/1992   c.d. dei patti in deroga è incompatibile con la previsione della transitorietà del contratto (ad esempio due anni più due) ma si è ritenuta la nullità solo della clausola relativa al limite temporale (cfr. sentenza del 15.11.2002 e sent. del 17.11.2005 nel proc. 266 +629 -02).    

Secondo quanto deciso con la sentenza 1168-01 il pagamento del canone a mezzo vaglia postale laddove  non pattuito e non accettato,   a determinate condizioni indicate nella sentenza, può comportare la risoluzione per inadempimento del conduttore.

Con la sentenza 142-01 è stato interpretato l’art. 4. l.392/78 nel senso che l’indennità ivi prevista non spetta se il locatore ha accettato senza riserve  il recesso anticipato.

A proposito di recesso anticipato del conduttore va ricordata la sentenza  del 9/12/04 nrg 1664/03  dichiarativa della risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore che non indichi e  provi i motivi – che devono essere gravi -del recesso anticipato; idem sentenza del 15 gennaio 2004 nel proc. n.r.g. 1108/01.

Dello stesso tenore la sentenza del 21/X/04 - 1488/01 che in tema di recesso volontario dal contratto di locazione addossa al conduttore la prova del supposto comportamento contra legem del locatore quale causa del recesso di legittimo recesso.

Secondo sent.7-02 del 13.6.2002 è da escludere il rinnovo tacito del contratto di locazione a seguito della non esecuzione del provvedimento di rilascio ottenuto in  precedenza laddove non risulti in positivo  la volontà del locatore di rinnovare il contratto.

Il principio che in assenza di una  manifestazione di volontà delle parti contraria a quella espressa con la disdetta   la mera permanenza del conduttore nel godimento dell’ immobile  sia pure per un apprezzabile lasso di tempo , non è univocamente significativa della volontà del locatore di costituire un nuovo rapporto locatizio e non comporta pertanto l’   applicazione  dell’ istituto della rinnovazione tacita di cui all’ art. 1597 c.c. è stato ribadito dalla sentenza del 22/10/04 - nrg 263/02.

Con la sentenza 33-00 è stato affermato che l’ indennità relativa alla perdita dell’ avviamento commerciale  non spetta al conduttore nel caso di rilascio spontaneo da parte sua dell’immobile, distinguendo la spontaneità dalla volontarietà.

Secondo la sentenza 1587-03, nel procedimento speciale di convalida di sfratto, la mancata comparizione del locatore all’udienza successiva alla prima rinviata con salvezza dei diritti di prima udienza   priva di efficacia l’intimazione di sfratto.

Con ordinanza del 24/11/04 - nrg 1224/04 è stato statuito che la cessazione del contratto di locazione può essere attinta anche laddove la raccomandata con disdetta sia stata ricevuta presuntivamente ai sensi dell’art. 1335 c.c e per compiuta giacenza.

La sentenza del 15 gennaio 2004 - proc. n.r.g. 1562/03 indica i parametri (ed i termini) per la legittimità della disdetta nel caso di contratto di locazione originariamente stipulato ad uso  abitativo trasformato  in uso professionale.

Non in materia di locazione ma in un ambito contiguo (comodato di immobile ad uso abitativo) con la sentenza  2 marzo 2004 - n.r.g. 735/03 è stato statuito che  nel caso di comodato c.d. precario di immobile ad uso abitativo, privo di termine di durata e connotato dalla esigenza del comodante di una congrua dilazione per la restituzione del bene, il giudice può   stabilire un termine per la restituzione dell’ immobile .

Con la sentenza del 3/06/05 nel proc. 1353/04 sempre in tema di  comodato (della casa coniugale) sono state esaminate le conseguenze sul contratto di comodato della separazione e dell’assegnazione della casa coniugale con applicazione dell'articolo 1809 c.c. con l’affermazione del connesso  obbligo del comodante di consentire la continuazione del godimento per l’ uso previsto nel contratto, salva l’ ipotesi di un sopravveniente  urgente ed imprevisto bisogno del comodante ex art. 1809 comma 2 c.c. che legittimi la richiesta di risoluzione anticipata del rapporto .